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界面新闻记者(xīnwénjìzhě) | 王妤涵

在全球化浪潮的推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属(fùshǔ)的物业企业，正在开启(kāiqǐ)全新的“大(dà)航海时代”。

近日，埃及(āijí)(āijí)住房部下属埃及新城市(chéngshì)社区管理局与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司的股份持有者(chíyǒuzhě)，将承接此次合约中的物业管理服务(fúwù)。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份(gǔfèn)等(děng)多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场(shìchǎng)，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与(yǔ)提升”，中指(zhōngzhǐ)研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴(shíjiānzhóu)来看，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场(shìchǎng)，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐(bùfá)从未停止(tíngzhǐ)。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲(àozhōu)早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区(shèqū)增值服务；2022年10月，特发服务在(zài)安哥拉(āngēlā)罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来(yǐlái)，更多的物业企业加入到出海行列，路径也更加(gèngjiā)多元。

去年3月(yuè)(yuè)份，宋都服务宣布以3000万澳元收购(shōugòu)澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署(qiānshǔ)战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式(móshì)； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途也(yě)并非坦途。

宋都服务(fúwù)的收购交易(jiāoyì)最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元(wànàoyuán)，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所面临(miànlín)的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的(de)政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能(kěnéng)存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行(jìnxíng)海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时(tóngshí)也是(shì)微利行业，人力成(chéng)本是无疑是物企成本消耗中占比最大的(de)，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更(gèng)低一些”，中物智库(zhìkù)高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业(qǐyè)出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有(yǒu)一定(yídìng)提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战(tiǎozhàn)，主要是本地化用工面临的员工素质(yuángōngsùzhì)问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何(rúhé)构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键(guānjiàn)。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内(guónèi)市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场(guówàishìchǎng)的取舍，而是对自身业务的进一步(jìnyíbù)补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的(de)项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米(mǐ)的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面(fāngmiàn)介绍，未来会将国内的(de)智慧物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家(guójiā)高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展来看，这一海外(hǎiwài)突破背后，是其近年来的深度战略(zhànlüè)调整。

财报数据显示，2024年，中海物业实现营业收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通(pǔtōng)股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积(miànjī)同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中(zhōng)，有1.02亿平方米（约23.7%）来自(láizì)公共及其(jíqí)他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有(zhōngyǒu)3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业(wùyè)正在发力城市服务，逐步完成(wánchéng)从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看，目前国内物业企业(qǐyè)主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面(jièmiàn)新闻指出。而依照“跟随”对象(duìxiàng)的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务的(de)关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目(xiàngmù)，该项目不仅是埃及国家复兴(fùxīng)计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种(zhèzhǒng)模式的优势在于，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度(xìnrèndù)高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应(xiàoyìng)，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接(chéngjiē)客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施(shèshī)管理（IFM）服务。

这类业务(yèwù)则通常要求(yāoqiú)物企具备极强的标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化(guójìhuà)服务水准的试金石。

究其原因，对(duì)身处海外的中资企业而言，国内的物业企业作为长期(chángqī)合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是(shì)其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的(de)模式，在(zài)当前阶段具有显著的现实合理性和可操作性。

行业(hángyè)变局下的生存之道

当中国物业企业集体将目光投向海外(hǎiwài)，背后是深刻(shēnkè)的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的(de)管理规模增速也在(zài)持续放缓。

中指研究院统计数据(tǒngjìshùjù)显示，2024年，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比(bǐ)增长5.92%增速首次跌至个位数(gèwèishù)；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的(de)占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续(chíxù)放缓。

从资本表现来看，2024年(nián)全年，物业(wùyè)板块(bǎnkuài)总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到(dádào)2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业(wùyè)费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力(yālì)，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内(guónèi)市场仍将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才(réncái)结构等方面”，彭雨指出(zhǐchū)。

而出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了更广阔(guǎngkuò)的(de)试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意(zhídezhùyì)的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年(nián)《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有(yǒu)机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表(dàibiǎo)的外资未来(wèilái)也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新(chuàngxīn)。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内(guónèi)企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会(jīhuì)。

这也意味着，头部物企有望将海外市场视为战略布局的选项(xuǎnxiàng)之一。

一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场(shìchǎng)的竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也(yě)将与日俱增(yǔrìjùzēng)，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业(wùyè)企业服务能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接(chéngjiē)海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议(chàngyì)的(de)进一步发展与推广，将会有更(gèng)多(duō)中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对(duì)国内物企接受程度的提升，物业(wùyè)企业后续有望作为(wèi)“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业(hángyè)的市场空间，提升物业企业的国际形象。